相模原 町田
家賃滞納・建物明渡し
弁護士 相談

１．弁護士は，賃貸物件ある地域の弁護士に依頼しなければいけませんか？

　事件処理をする弁護士は，必ずしも建物の所在地の弁護士でなくても大丈夫です。
　ただし，現場を見ることも必要なので，あまり遠方の建物の場合には，日当等が発生することもあり得ますのでご相談下さい。

２．賃借人が破産した場合にはどうなりますか？

　まず，家賃を滞納していない状況で，賃借人が破産をしたからと言って，当然，退去を求めることはできません。
　仮に賃貸借契約書に，「賃借人が破産したときは賃貸借契約を解除できる」という特約があったとしても，この特約は無効とされる可能性が高いと思われます。
　ただし，家賃を滞納したまま賃借人が破産をした場合には，賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除することは可能です。

３．賃貸人が自ら裁判所へ出頭する必要がありますか？

　弁護士に委任をしていれば，弁護士が代理人として出廷しますので，裁判所に行く必要はありません。
　ただし，和解協議が進展をしている場合などは，同席して和解内容を協議した方がベターなので，同席を願うこともあります。

４．賃料の滞納が１回だけの場合でも退去を求められますか？

　賃料の滞納によって，建物の明渡請求が認められるのは，賃借人との間に信頼関係が無くなるからです。
　とすると，１回のみの滞納の場合には，何らか突然の事情によることも考えられるので，すぐに契約を解除して明け渡し請求をすることはできません。
　もっとも，ずるずると滞納しないように，強く支払いを求めることが必要です。

５．７〜８年前からの滞納金を全額請求出来ますか？

　滞納賃料の請求は，５年で時効消滅してしまいます。そのため，支払期日から５年が経過すると，滞納額を請求することが出来なくなります。
　これは，請求書を送り続けていても同様です。時効を中断させるためには，裁判等の手続きが必要となります。

６．入居者が家賃を滞納したまま行方不明ですが，裁判は出来ますか？

　入居者が行方不明になったとしても，「公示送達」という方法で裁判をすることはできます。
　逆に行方不明になったからと言って，荷物を勝手に処分したりすると窃盗罪等の犯罪に問われますので，必ず法的な手続きをとることが必要です。

７．滞納者が居座っているので，鍵を換えてしまっても構いませんか？

　鍵を換えることは，「自力救済」にあたり，法的には違法なことになってしまいます。速やかに法的手続きをとって退去を求めるしかありません。
　強引に鍵を換えると損害賠償の対象となりますので，ご注意下さい。

８．強制執行の作業は，身内で手分けをしても構いませんか？

　法的には，必ずしも「執行業者」に依頼しなくても良いことになっています。
　しかしながら，強制執行は，短時間の間に荷物を整理して運びだし，目録を作成するなどの作業が必要になり，素人では対応は困難なところがあります。
　荷物がほとんどなく，片付いているような物件ではないかぎり，費用はかかりますが，業者に依頼することはやむを得ないとお考え下さい。

９．保証人も一緒に提訴することは出来ますか？

　建物明け渡し訴訟を提起するときに，保証人も一緒に被告として訴えることは可能です。
　もっとも，家賃を滞納しているような案件では，保証人も資力がないことがほとんどです。また，場合によっては保証人の所在が不明な場合，その所在調査に時間がとられてしまい，裁判が長引くことがあります。

　そこで場合によっては，保証人への請求を取り下げて，建物明け渡し手続きをすすめることが必要となります。

１０．強制執行の荷物の保管場所はアパートの別の部屋でも構いませんか？

　保管場所として適当なものかどうかは，執行官が決めるものですが，鍵がかかり雨露がしのげるような場所であれば，特に専用のコンテナ等でなくても，アパートの別室でも構いません。具体的には執行官の判断となるので，現場で相談することになります。

１１．保管している荷物は最終的にはどうするのですか？

　滞納者が引取にくれば，そのまま荷物を引き渡すことになります。
　滞納者が引き取らない場合には，賃貸人の方でこれを低廉で買い受けて処分することになります。

１２．いわゆる立ち退き料を払うことはありますか？

　建物の明け渡しが家主の都合のみに基づく場合には，賃借人に対して立ち退き料を払うことはあります。
　しかし，家賃の滞納事例では，賃借人が明らかに悪いので，立ち退き料を払うことはありえません。
　家賃滞納とは別に，何らかの非が賃貸人にある場合には，解決金として金銭を払うことがあり得ますが，あまり考えられません。

１３．裁判までの間に，建物内の動産を差しさえることは出来ますか？

　建物内の動産が，商品の場合には，「仮差押」と言って，保証金を預託することで差押えが認められることがあります。
　もっとも，動産が必要な家財道具の場合には差押え禁止なので，仮差押をすることもできません。

１４．滞納者が知り合いなので，あまり強行にしたくないのですが・・・

　滞納者が知り合いの場合に，いきなり裁判をすることを躊躇するかもしれません。
　その場合でも，ずるずるといかないために裁判をすることをおすすめしますが，裁判の前に「調停」を行って話し合うことも考えられます。
　「調停」は裁判所での話し合いなので，裁判よりはソフトなイメージがあります。
　話し合いがまとまると，「調停調書」が作成されますが，これは判決と同じく強制力がありますので，私的な話し合いよりも強力な手続きと言えます。

１５．裁判後，滞納者が懇願するので，一度は退去を猶予できますか？

　滞納が解消した場合に，退去を猶予することは構いませんが，再び滞納が始まった場合に，再度裁判を起こさなければならなくなると，二度手間になります。
　そこで，そのような場合には，「滞納をしたら，直ちに明け渡す」という条項を入れて裁判上の和解をすることをおすすめします。
　そうすれば，その時点で，建物明渡しの強制執行を求めることが出来ます。
　もっとも，その後賃貸借を何回も更新した場合には，かような和解条項がそのまま有効とされない可能性もあるので，十分な注意が必要です。

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